"Nem egy világmegváltó ötlet állami kamattámogatást és 3%-os kamatplafont bevezetni azokra a hitelekre, amelyek a piacon is elérhetők 4-5%-os kamatozással. Elsősorban marketingértéke lehet ezért a miniszterelnök szombati bejelentésének (megj.:2020. december 19.) a kamattámogatott lakásfelújítási hitel bevezetéséről, amelynek a törlesztőrészlete számításaink szerint kezdetben 58 ezer forint lehet a maximális összeg mellett, és amelyről ma ráadásul kiderült: egy éven belül le kell zavarni a felújítást, hogy értelme legyen felvenni. Az általunk összegyűjtött piaci hitelekhez képest ez a kölcsön az első évben 16-50 ezer forintos előnyt jelenthet a hitelfelvevőknek.
Mi is ez a hitel?
A törlesztési moratórium általános meghosszabbítása mellett szombaton Orbán Viktor azt is bejelentette, hogy legfeljebb 3%-os kamatozású felújítási kölcsönt vezetnek be azok számára, akik igénybe vennék az 50%-os, akár 3 millió forintos állami otthonfelújítási támogatást, de nincs elegendő saját forrásuk az akár 6 milliós felújítási összeg megelőlegezésére. A további részleteket Novák Katalin ismertette tegnap és ma (megj.:2020. december 20. 21.), ezért annyit tudunk már erről a hitelről, hogy:
- 2020. február 1-jétől lehet majd felvenni,
- banki hitelbírálat kell hozzá,
- az összege maximum 6 millió forint lehet,
- a kamata maximum 3%,
- a futamideje maximum 10 év,
- az állami felújítási támogatást a hitelfelvételt követő 1 éven belül kell igényelni hozzá,
- ez esetben a felújítási támogatás a hiteltartozás összegét automatikusan csökkenti (több mint a felével, hiszen időközben fut a törlesztés is),
- kétszer kell megfelelni a gyermekre, a tb-jogviszonyra és egyebekre vonatkozó feltételeknek: először a hitelfelvételkor, majd a felújítási támogatás igénylésekor.
Úgy tudjuk, a babaváró hitellel ellentétben jelzáloghitelről lesz szó, vagyis jelzálogjog bejegyzése, értékbecslés és közjegyzői közreműködés kapcsolódhat hozzá, akár csak egy normál lakáshitelnél.
A felújítási célú kölcsön a 3%-os fix kamatozás, az állami kamattámogatás, a jelzálogfedezet és a célhoz kötöttség alapján a kétgyermekesek számára az úgynevezett CSOK-hitelhez hasonlíthat majd a legjobban, amelyet a kétgyermekesek 10 millió forintig, a legalább háromgyermekesek pedig 15 millió forintig vehetnek igénybe, és amelyről nemrég itt írtunk részletesen. Az elmúlt egy évben a bankok által kihelyezett lakáscélú hitelek 17 százaléka volt kamattámogatott hitel.
Mekkora a törlesztőrészlet és mennyivel jobb a piacinál?
A 6 milliós összeg, a 10 éves futamidő és a 3%-os kamatozás 58 ezer forintos törlesztőrészletet jelent. Miután felvette a felújítási támogatást a hitelfelvevő, ez az összeg 29 ezer forint alá csökkenhet. Természetesen nem lesz kötelező a maximális, 6 milliós összeget felvenni, így például egy 3 milliós hitelösszeg (amit az állami támogatás 1,5 millió forinttal csökkenthet majd) törlesztőrészlete a felújításig 29 ezer forint környékén, azt követően pedig 15 000 ezer forint alatt alakulhat.
Megnéztük, hogy a piacon mit tudnak a végig fix kamatozású, 6 milliós összegű felújítási célú lakáshitelek, amelyeket a kormány bejelentése nélkül is kínálnak a bankok, illetve amelyekhez hasonlóakat több bank is bevezetni tervezett a következő hónapokban, reagálva a felújítási támogatás megjelenésére, és a hozzá kapcsolódóan jelentkező előfinanszírozási igényre.
Mint kiderült:
- a végig fix kamatozású lakásfelújítási hitelek közül a legolcsóbbnak a kezdeti törlesztőrészlete mindössze 1500 forinttal magasabb a kamattámogatott hitel várható törlesztőrészleténél,
- a még hitelképes alacsony jövedelmű hitelfelvevők esetében ez a különbség legalább 3000 ezer forint, vagyis a piaci lakáshitelekhez képest ennyit nyerhetnek a kamattámogatott konstrukció megjelenésével havonta,
- a konstrukció megjelenésével tehát elsősorban a még hitelképes alacsonyabb jövedelműek nyerhetnek, nekik érheti meg a szigorúbb feltételeket vállalniuk érte,
- mivel azonban nem jelentős a különbség a piaci és a kamattámogatott hitel várható törlesztőrészlete között, a hitel bevezetése nem bővíti érdemben a felújítási céllal lakáshitelt felvevők körét.
Más lehet a helyzet a személyi kölcsönökkel való összevetésben: ha valaki ezek alternatívájaként tekint a felújítási kölcsönre, akkor több tízezer forint is lehet a kamattámogatott felújítási kölcsön előnye a havi törlesztőrészletben.
Személyi kölcsönt eddig is csak azoknak érte meg felújítási célra felvenni, akik a lakáscélú felújítási kölcsönöket valamiért nem tudták igénybe venni. Leginkább azért, mert valamilyen okból már nem tudtak jelzálogjogot bejegyeztetni a lakásukra. A lakásfelújítási hitel azonban vélhetően számukra szintén nem lesz elérhető, így a személyi kölcsönökkel való összevetés kevésbé releváns.
Hátulütők
Már most látni, hogy lesznek hátulütői is a kamattámogatott felújítási kölcsönnek, ha csak ezekre nem adnak választ a hamarosan megjelenő rendeletben:
- Novák Katalin mai (megj.:2020. december 21.) szavai alapján a hitelfelvételt követő egy éven belül kell lezavarni a lakásfelújítást, és igényelni az állami felújítási támogatást. Hogy mi történik ellenkező esetben, azt nem tudni, de könnyen elképzelhető, hogy ez esetben elesik a hitelfelvevő az – egyelőre ismeretlen mértékű – kamattámogatástól. Ezzel szemben aki nem vesz fel hitelt, annak 2 év áll a rendelkezésére, ugyanis 2022. december 31-éig kell benyújtani a kérelmet (az utolsó számla kifizetését követően legfeljebb 60 nappal). Ha nem sikerül időben benyújtani a felújítási támogatás iránti kérelmet, az kockázat a hitelre nézve.
- A bankok közötti válogatás várakozásaink szerint nem lesz teljesen „szabad”. Akiknek már jelzálog van a lakásukon, azok esetében a bankok nagy része nem hajlandó egy másik bank mögé állni a sorba, így várható, hogy a lakáshitellel már rendelkező hitelfelvevők többsége a saját bankjánál fogja felvenni az államilag kamattámogatott hitelt is.
- A kamattámogatott hitel feltétele az lesz, hogy a hitelfelvevő megfeleljen a felújítási támogatás feltételeinek nemcsak a támogatás igénylése pillanatában, hanem már a hitelfeltételkor is. A hitelfelvétel kockázata, hogy lehetséges a körülményekben olyan változás (pl. állásvesztés, a gyermek kikerülése a háztartásból válás miatt, kényszerű költözés, stb.), ami miatt a támogatás igénybevételekor már nem felel meg a feltételnek a hitelfelvevő. Nem tudni, ez esetben milyen feltételekkel fog tovább futni a hitel.
- Bár a felújítási kölcsön törlesztőrészlete a támogatás igénybevételekor automatikusan csökkenhet, a bankok ezt a hitelbírálatkor nem feltétlenül fogják figyelembe venni, hiszen a támogatás igénybevételének is megvannak a kockázatai. Fix kamatozású hitel lévén valószínűleg az 50%-os JTM-maximum lesz a mérvadó a bankok számára, vagyis hogy a törlesztőrészlet nem lehet magasabb a nettó jövedelem felénél. Ez nem jelent előnyt a piaci hitelekhez képest."
Forrás: Portfolio