A jegybanki alapkamathoz igazodva most rendkívül kedvező feltételekkel kínálják jelzáloghiteleiket a hazai pénzintézetek, lakossági ügyfeleik részére. Akik ezekben a hónapokban igényelnek lakáshitelt, kifejezetten vonzó, alacsony kamatokkal találkoznak. De ahogyan azt már megszokhattuk, a bankok ajánlata között a részletek terén jelentősek az eltérések. (FÉBÉSZ)
Az első lépések
Az interneten minden bank honlapján elérhető online hitelkalkulátor – teljes, vagy sajnos csak részleges adatszámítási lehetőséggel -, azonban az ez alapján történő előzetes tájékozódást még maguk a hitelezők sem javasolják. A telefonos ügyfélszolgálat által 5-10 perc alatt nyújtott tájékoztatás sem terjed ki mindenre. A felelősségteljes, jó döntéshez szükséges teljeskörű, részletekbe menő információszerzéshez bizony végig kell járni a fiókokat.
Szakértőink ezúttal nyolc hazai kereskedelmi bankot látogattak meg. (FÉBÉSZ)
Az összehasonlíthatóság alapja
Valamennyi bankfiókban ugyanazokra a feltételekre és paraméterekkel kértünk ajánlatot: fiatal házaspár 18 millió forint vételárú használt társasházi lakáshoz szeretne 8 millió forint jelzáloghitelt felvenni. 10 vagy 20 éves futamidőben gondolkodnak, azt sem döntötték még el, 5 illetve 10 éves kamatperiódust válasszanak-e. Az ingatlan tehermentes, egyikük sem közalkalmazott, le nem járt hitelük nincsen. Gyermeket egyelőre nem terveznek. Havi összes jövedelmük nettó 330 ezer Ft.
A K&H és a CIB spórol a papírral
A nyolc pénzintézet közül hatban 10-20-30 oldalnyi, a hitellel kapcsolatos valamennyi alap- és konkrét információt tartalmazó ajánlatot kaptunk kézhez. A K&H-nál elzárkóztak ettől, de még alap-ismertető csomagot sem bocsátottak rendelkezésünkre. A K&H Bank honlapján lévő hitelkalkulátor nem alkalmas konkrét kamatperiódusos hitelek számítására, tehát az érdeklődőnek náluk az egyetlen lehetősége az, ha a bank honlapján lévő központi ügyfélszolgálati telefonszámon bejelentkezik, és személyi adatainak rögzítését követően 1-2 napon belül egy hitelszakértő visszahívja. A CIB Bank fiókjában az általános tudnivalókról igen, a lényegről, a konkrét hitelről azonban nem kaptunk nyomtatott ajánlatot: az ügyintéző közölte, számoljuk ki magunk a honlapjukon található hitelkalkulátor segítségével a törlesztő-részleteket.
Az ajánlat elkészítésénél az alapadatokra (életkor, munkaviszony, havi jövedelem, a lakás mérete, vételára) mindenütt rákérdeztek. A Magyar Kereskedelmi Banknál némileg meglepő módon még a hiteligénylők tulajdonában lévő személygépkocsik értékére is kíváncsiak voltak, a Budapest Banknál - bár kihangsúlyoztuk, egyelőre még csak tájékozódni szeretnénk - a munkahelyek vezetékes és mobiltelefonszámát is rögzítették.
Az első eldöntendő kérdések egyike: A futamidő
Lakáshitelt többnyire hosszútávra igényelnek, 10 vagy 20 éves futamidővel. A bankok kínálatában 3 hónaptól 33 évig terjedő konstrukciókat is találunk. A havi törlesztőrészlet értelemszerűen a futamidővel fordítottan arányos. Hosszabb futamidőben elsősorban akkor érdemes gondolkodni, ha a havi jövedelem viszonylag alacsony, netán a munkaviszony nem kellően stabil, ezért magasabb törlesztőrészletet kockázatmentesen adott esetben nem bírna el. Megoldás persze ekkor is van: a pénzintézeteknél előre be nem kalkulálható jövedelemkiesés esetén külön csoport foglalkozik a hitel rugalmas átütemezésével. Tehát szükségből ugyan, de igyekeznek megoldást kínálni, ha menet közben törlesztési nehézségek merülnek fel. A másik lehetőség az úgynevezett törlesztési biztosítás: havidíj ellenében jövedelemkiesés esetén bizonyos ideig a biztosítók átvállalják a törlesztőrészlet fizetését.
Mindenesetre az alacsonyabb havi részlet biztonságosabb munkavállalási nehézségek, vagy éppen gyermekvállalás esetén. Ugyanakkor például húsz év során értelemszerűen nagyságrenddel több pénzt fizetünk vissza a banknak. Viszont akik hosszabb futamidővel indulnak el, végtörlesztéssel is kiléphetnek ebből a konstrukcióból.
A kamatperiódus
A BUBOR-alapú hitelek folyamatosan változó kamata egy alapkamatból, és a bankok közti kamat-megállapodás alapján számolt kamatfelárból (BUBOR) tevődik össze. Ilyen mérsékelt jegybanki alapkamatra azonban tartósan aligha lehet számítani, ezért ha másért nem, emiatt jelenleg célszerűbb periódusosan fix, vagy végig azonos kamatozású lakáshitelt tervezni. Ez esetben a szerződésben a bank meghatározza azt az időtartamot, ami alatt a megállapított hitelkamat nem változik. Ez a kamatperiódus. Találunk három- és hathónapos, egy-, három-, öt-, tíz-, tizenöt- és húszéves kamatperiódust is.
Mi 5 és 10 éves kamatperiódusra kértünk ajánlatot. A kamatperiódus leteltével a bank módosítja a kamat mértékét, a következő kamatperiódus időtartamára. A tíz évre kínált kamatok magasabbak, de ha a már említett jegybanki alapkamat jelenlegi mértékét vesszük alapul, és azt, hogy ez vélhetően még nyugodt gazdasági-pénzpiaci környezetben is inkább felfelé fog elmozdulni, mint adott esetben stagnálni, most érdemes fontolóra venni a hosszabb, tízéves kamatperiódust.
A kockázati elemeket az ügyfélnek kell mérlegelnie, majd belátása szerint dönteni. Ne feledjük: a hitelcsomagot vagy a kamatperiódust is szabadon választjuk, de ez ugyanolyan rizikófaktor, mint annak idején a devizaalapú hitel. Aki óvatosabb volt, és az akkor jóval kedvezőtlenebb, de egyértelműen stabilabb, biztonságosabb forintalapú hitelt választotta, utólag áldotta a döntését, aki viszont spekulatív alapon mérlegelt, később bánhatta.
Többnyire négy-hat hét átfutási idővel kell számolni
A hitel igénylésétől annak elbírálásáig és a szerződéskötésig, majd a hitelösszeg folyósításig a bankok többnyire négy-hathetes átfutási idővel kalkulálnak. Az ingatlan adásvételi szerződésének megkötésekor a teljesítési határidő meghatározásához ez fontos adat. Egyedül az Erste Bank ügyintézője adott olyan információt, hogy náluk a gyakorlatban általában két hét alatt megtörténik az átutalás.
Maga a hiteligénylés, az adminisztráció a bankfiókban várakozás nélkül is legalább egy-másfél órát vesz igénybe, célszerű ehhez előzetesen telefonon időpontot egyeztetni. Ilyenkor a szükséges okmányokról is tájékoztatják az ügyfelet.
A bankok változatlanul igyekeznek teljes körűen bebiztosítani magukat, kockázatot nem vállalnak. Ennek része, hogy hivatalos információt kérnek egyebek mellett még arról is, hogy a hiteligénylő mióta áll munkaviszonyban aktuális munkahelyén, és bár magához a hitelhez nincs semmi köze, nyilván nem véletlenül érdeklődnek arról, milyen értékű személygépkocsi(k) van(nak) a hitelfelvevő(k) tulajdonában. Ha a munkaadó kisvállalkozásnak számít, a bank előzetesen céginformációt kér, és csak ez alapján dönt.
Az ördög a kedvezményekben bújik meg
Ha áttekinthető módon, kizárólag a kamatlábak és a THM alapján kellene dönteniük az ügyfeleknek, könnyű dolguk lenne, hiszen mindenki a legalacsonyabb kamatot és THM-et kínáló bankot választaná. Talán azért, hogy ne legyen ennyire egyszerű a döntés, hogy a fogyasztó minél nehezebben tudja összevetni az ajánlatokat, a pénzintézetek az eltérő alapkamatok mellé még különféle kedvezményeket, összetett kedvezmény-csomagokat is társítanak, amelyek persze mind módosítják a kamat mértékét. A szimpla kedvezmények viszonylag átláthatók, jól összehasonlíthatók, a szerteágazó feltételeket tartalmazó kedvezménycsomagok azonban egyáltalán nem nevezhetők fogyasztóbarátnak. Ezen az állásponton van a Magyar Nemzeti Bank is.
A kamatot módosító valamennyi, aktuális kedvezményről a bankfiókban, személyesen kaphatunk felvilágosítást, vagy ha a terebélyes üzletszabályzatokat az elejétől a végéig átböngésszük. Akadnak azonban speciális kedvezmények is. Erre egy jó példa: a Raiffeisen Banknál plusz kamat-levonás jár annak, akinek a munkaadója is ott vezeti a számláját. Vagy egy másik példa: akad pénzintézet, amelyik egy bizonyos biztosítótársaságnál vezetett megtakarítás esetén is mérsékli a hitelkamatot.
A kamatkedvezmény legáltalánosabb, leggyakrabban alkalmazott feltételei: meghatározott alsó értékhatárral rendszeres havi jövedelem (jóváírás) a számlán, adott számú banki tranzakció teljesülése, megtakarítás a hitelnyújtó banknál, lakás- élet- és törlesztési biztosítás, bankkártyás vásárlásra havi alsó limitösszeg.
A hitelkamatok és a teljeshiteldíj-mutatók (THM) azonban még a kedvezmények pontos ismeretében sem adnak valós összehasonlíthatósági alapot, mert több bank a hitelügyintézés során felmerülő járulékos költségeket - hitel-elbírálási díj, tulajdoni lap, közjegyző, értékbecslés, stb. - a hitelszerződés megkötését és a tranzakció lebonyolítását követően átvállalja, visszautalja, illetve jóváírja az ügyfélnek. Ezer-tízezer-százezer forint nagyságrendű tételekről van szó, érdemes tehát ezeket is figyelembe venni a döntéshozatalkor.
Összehasonlító táblázatunk tartalma
A nyolc bank konkrét hitelajánlatát táblázatban foglaltuk össze. Ebből kiderül, a példánkban szereplő lakás megvásárlásához szükséges 8 millió forint hitelt 10 és 20 éves futamidővel, 5 illetve 10 éves kamatperiódus mellett milyen pénzügyi feltételekkel vehetjük igénybe. A K&H Bank jelenleg nem rendelkezik 10 éves kamatperiódusú hitellel - kérdésünkre elmondták, várhatóan ez év közepétől nyílik erre náluk lehetőség -, a CIB Bank konkrét hitelcsomagja pedig az 5 éves mellett 15 évest tartalmaz.
A K&H Banknál a THM-et csak körülbelüli pontossággal adták meg - nem tudjuk, miért.
A kapott információk alapján feltüntettük a kedvezményeket is. Ahol tehettük, az összehasonlíthatóság érdekében a kamatlábak mértékét eleve csökkentettük a kedvezményekkel, ahol viszont erre nem volt mód, az alapkamatot és az alap THM-et tüntettük fel.
Tájékoztatásunk a hitelügyintézők által elmondottakon alapul.
Lakáshiteleket vizsgál és minősít a Magyar Nemzeti Bank is
"Minősített fogyasztóbarát lakáshitel" néven új minősítést vezetett be a Magyar Nemzeti Bank. Ezt azok a lakáshitelek kaphatják meg, amelyek megfelelnek egy kidolgozott, szigorú feltételrendszernek. A bankok 2017. június 1-jétől nyújthatják be pályázataikat a minősítés elnyerésére.
Mint azt mi is tapasztaltuk, a lakáshitelek átláthatósága nem megfelelő. A jegybank célja is az, hogy a minősítés bevezetésével egységes feltételrendszerű, összehasonlítható, kedvező lakáshitelek uralják a hazai hitelpiacot.